부동산 PF 쉽게 알아보기

최근에는 다소 뜸합니다만..얼마 전까지 만에도 부동산 PF 위기라는 뉴스를 많이 보셨을 겁니다.

그런데 여기서 말하는 PF는 도대체 무슨 뜻일까요?

제가 궁금해서 가장 이해하기 쉽게 작성해봤습니다.

 

PF는 일단 프로젝트(project) 금융(financing)을 줄인 말임을 우선 기억해야 합니다.

즉, 프로젝트의 사업성을 보고 금융(자금 조달)을 하는 것을 의미합니다.

 

여기서 말하는 뭔가의 프로젝트는 대부분 부동산 건설과 관련되어 있습니다.

그래서 PF만 단독으로 사용되는 것보다 부동산PF라는 말이 더 익숙하게 느껴집니다.

 

자. 그럼 여기서 말하는 부동산PF는 우리가 흔히 아는 일반적인 금융과 어떤 점이 다를까요?

 

부동산 PF의 특징

일반적인 금융은 신용도가 우선입니다.

그동안 여러 신용거래를 하면서 우량한 등급을 보유하고 있으면 좋은 조건으로 금융을 받을 수 있습니다.

 

신용도 일부 부족한 경우에는 갖고 있는 아파트나 상가, 공장 등을 목적물로 제공할 수 있습니다. 

정리하면 신용도와 우량한 담보물이 필요한 것이 일반적인 금융의 필요조건입니다.

  

이와는 다르게 부동산PF는 당장의 신용도와 우량한 담보물이 아닌 프로젝트를 완료했을 때(예시 : 아파트를 다 짓고 분양을 할 때) 얼마만큼의 수익을 얻을 수 있는지에 주목합니다. 지금 갖고 있는 것보다 미래의 가치를 보고 금융이 진행된다고 할 수 있습니다.

 

예를 들어보겠습니다.

지하철역 근처이고 편의시설이 근처에 수두룩한 땅이 있다고 가정해 보겠습니다. 그럼 이 땅을 남들보다 먼저 선점한 뒤 아파트를 짓는다면 어떨까요? 많은 사람들이 청약을 할 것이고 막대한 차익을 얻을게 확정적일 것입니다.

 

부동산 PF의 문제점

여기서 문제가 발생합니다.

땅 사고 부동산 짓는 건 좋은데 이게 한두 푼이 아니라는 거죠.

정말 큰돈이 필요해서 자기 돈으로 하는 건 거의 불가능합니다. 바로 이 부분 때문에 부동산PF가 필요한 시점입니다

  

정리해 보겠습니다. 부동산PF는 프로젝트로 벌어들일 미래의 가치(사업성)를 기반으로 금융을 받는 것입니다. 

"나한테 기가막힌 사업이 하나 있는데, 내 얘기 일단 들어보고 나한테 투자 좀 해줘"

이런 느낌입니다. 

애초 프로젝트 시작할 때 예상한 대로 부동산 사업이 성공적으로 마무리하면 아무런 문제가 없습니다.

성황리에 분양되고 분양받은 사람들은 계약금을 낸 뒤 순조롭게 중도금과 잔금을 내는 흐름입니다.

하지만 부동산 경기도 늘 좋지만은 않습니다. 주변 시장 여건이 좋다고 생각하고 부동산 개발을 했는데, 막상 나중에 분양이 안될 수도 있는 경우가 부지기수입니다.

 

그런데 이 문제는 단순히 프로젝트를 기획한 시행사만의 문제로 끝나는 것이 아니라 연관된 금융기관과 건축 주체인 시공사가 모두 연결되어 있기 때문에 문제가 더욱 크다고 할 수 있습니다. 자칫 전반적인 부동산 시장에 악영향을 미칠 수 있다는 것입니다.

◎ 시행사와 시공사의 연결고리?

시행사가 금융회사를 통해 PF를 받게 됩니다.
그런데 금융회사는 나중에 돈을 받을지 많이 불안할 겁니다.
그래서 금융회사는 안전핀으로 시공사한테 시행사가 망하면 너희들이 갚아야 한다는 약정을 받게 되는 것이죠.

 

참고로 시행사와 시공사는 이렇게 구분하시면 됩니다.

시행사는 부동산 건설을 계획하는 주체입니다. 감독이라고 보면 되죠.

반면, 시공사는 계획에 따라 건설을 하는 회사입니다.

 

 

◎ 금융회사에서 부동산 PF를 선호하는 이유는?

위에서 살펴본 바와 같이 부동산 PF 미래의 가치를 토대로 금융금액이 결정됩니다. 그러므로 일반적인 금융보다 높은 금리가 적용되므로, 리스크를 감수하고 금융회사에서 파이낸싱을 하는 이유입니다.

 

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부동산 관련하여 이해하는데 이 글이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.