1가구2주택 양도세 비과세 요건 정리

1가구2주택 양도세 비과세 요건 정리

부동산에 대한 사람들의 관심은 늘 뜨겁습니다.

주식보다 더 많은 수익을 기대할 수 있고 부동산은 사놓으면 언젠가 오른다는 확신이 많이 반영되는 것 같습니다.

부동산 중 특히 주택에 대한 투자는 많은 성공사례를 남기고 있습니다.

하지만, 양도할 때 발생하는 양도차익만 생각하고 있다가 막상 고려하지 않은 세금을 내려고 하면 그 금액과 규모에 깜짝 놀라게 됩니다.

 

결론을 한줄로 정리하면 주택을 매도할 때는 매도 가격뿐만 아니라 이에 따른 세금도 더 신경 써야 한다는 것입니다.

 

다행히 국세청에서는 간단한 입력으로 양도소득세를 미리 자동으로 계산할 수 있는 서비스를 제공하고 있습니다.

 

양도소득세 자동계산 바로가기

 

오늘은 많은 분들이 관심을 갖고 있는 1가구 2주택에 대하여 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 요건에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 

누구나 쉽게 이해할 수 있도록 가장 많이 발생하는 케이스를 토대로 글을 작성했습니다.

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1가구의 뜻?

우선, 비과세 요건에 대한 정확한 이해를 해야 내가 무엇을 준비해야하는지 쉽게 파악할 수 있습니다.

 

우리가 먼저 알아야 할 것은 다음과 같이 구분할 수 있습니다.

1. 1가구란?

2. 양도세란?

하나씩 알아보겠습니다.

 

  1가구란?    

1가구는 본인을 포함하여 배우자 및 생계를 같이하는 직계존비속 또는 형제자매 등 가족을 의미합니다. 

일반적인 경우 주민등록상 가족이라고 해도 크게 무리가 없습니다. 다만, 배우자가 없는 경우에도 1가주로 인정이 되는 경우도 있습니다.

※ 배우자가 없어도 1가구로 인정되는 경우

- 나이가 만30세 이상인 경우

- 소득이 있거나 주택을 상속받은 경우 

- 이혼하거나 배우자가 사망한 경우

 

양도세란?

양도세는 양도소득세를 줄인 말입니다. 

주택이나 상가, 토지 등 부동산을 매도하거나 주식이나 분양권 등을 양도할 때 발생하는 차익에 대해 부과되는 세금을 의미합니다.

 

10억에 구입한 아파트를 12억에 팔 때 차액인 2억 원이 양도소득세 부과 대상이 됩니다. 그러므로 양도세의 특징은 이렇게 정의할 수 있습니다.

 

※ 양도소득세의 특징

- 양도차액이 클 수록 내가 내야 할 세금은 많아진다

- 애초 매입한 금액보다 낮은 금액으로 팔 경우에는 양도세는 부과되지 않는다. 즉, 과세대상에서 제외됩니다.

 

1 주택의 경우 양도세

1 가구에 1주택을 보유하고 있을 경우, 이 주택의 매매를 통해 발생하는 양도차익은 양도가액이 12억 원 이하인 경우 그리고 2년 이상 보유하고 있으면 양도세를 내지 않아도 됩니다.

 

정리해보겠습니다. 

※1가주 1주택의 경우 양도소득세 비과세가 되는 경우

1) 주택을 매도할 때 1주택만 소유하고 있어야 합니다.

2) 주택을 보유하고 있는 기간이 2년 이상이어야 합니다.

3) 주택의 매도 가격이 12억 원을 넘지 않아야 합니다.

많이 분들이 이 부분을 가장 많이 오해하고 있습니다.

 

 

 

 

주택 가격이 12억 원을 넘지 않아야 비과세가 적용된다고 확인했습니다.

만약 13억인 경우에는 어떨까요?

12억을 넘기 때문에 13억 전체에 대해 바로 과세가 되는 것일까요?

 

이 경우에는 13억 전체가 아닌 (13억- 12억) = 1억에 대해서만 양도세를 계산하면 됩니다.

 

중요한 점이 하나 더 있습니다.

조정대상에 있는 주택을 매도할 경우에 위 조건에 거주기간 2년 이상의 조건을 추가로 충족해야 합니다.

 

 

일시적 2주택에 대한 비과세 ​

자. 이제 마지막으로 1가구에 2주택을 갖고 있는 경우입니다.

 

이때 대원칙은 양도소득세를 내야 하는 구조입니다. 즉, 비과세가 아닌 과세대상입니다.

하지만, 부득이한 경우 비과세를 인정해주는데 이 부분에 대해서는 아래에서 확인해보도록 하겠습니다.

 

가장 많이 발생하는 주택 매수로 인한 일시적 2주택 사례에 대해 살펴보겠습니다.

천천히 읽어보시면 쉽게 이해할 수 있습니다.

 

1) 신규 주택을 매입하는 경우

현재 주택을 1개 보유하고 있는 상태를 가정해보겠습니다. 이 경우 새로운 주택으로 이사를 갈 수 있습니다. 또한 아파트 분양에 당첨될 수도 있습니다.

※ 기존 주택을 처분하지 못한 상태에서

- 새로운 주택을 매수한 경우

- 분양에 당첨되어 분양권을 갖게 되는 경우

최종적으로 (기존 주택 + 신규 주택)이 되어 2개의 주택을 보유하게 됩니다.

 

날짜를 딱 맞춰서 기존 주택을 처분하면 겹치지 않지만 부동산이라는 게 정해진 날짜에 쉽게 팔 수 있는 물건이 아닙니다. 즉, 어쩔 수 없이 2주택이 된 경우입니다.

 

다시 말하면 별도의 투기 목적이 당연히 아니지만 일시적으로 보유를 하고 있는 상태입니다.

 

이런 상태에서 비과세를 충족하려면 다음의 요건을 갖추고 있으면 가능합니다.

1. 기존에 갖고 있는 주택을 2년 이상 보유

2. 기존 주택을 매수한 뒤 1년 이상 지난 후 새로운 주택을 매수한 경우

3. 새로운 주택을 매수한 뒤에 3년 이내에 기존 주택을 처분한 경우

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2) 조정지역 

주택 소재가 조정지역에 있는 경우 위에서 살펴본 비과세 요건보다 한층 더 강화되었습니다.

※ 조정지역의 경우 추가 조건
- 새로운 주택을 매수한 뒤에 3년이 아닌 1년 이내에 기존 주택을 팔아야 합니다.

- 새로운 주택에 대하여 전입신고는 1년 이내에 이뤄져야 합니다. 새로 사는 주택에 실제로 거주하는 경우에 비과세 혜택을 주겠다는 것으로 해석할 수 있습니다.

 

마무리

1. 나만 모르는 재개발 절차 정리

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2. 알면 유리한 세대분리 하는 방법 정리

세대분리 하는 방법 정리

 

3. 나만 모르는 청약저축 소득공제 방법

청약저축 소득공제 방법

새로운 주택을 매수하거나 기존 주택을 처분하는 분들에게 이 글이 도움이 되었으면 합니다.