재개발 절차 정리

재개발 절차 정리

매일 출퇴근을 반복하는 직장인들의 가장 큰 꿈은 무엇일까요?

네. 맞습니다.

돈에서 자유로워지는 것이 가장 많을 것입니다.

 

하지만, 현실은 그렇게 녹록지 않습니다.

막상 주식을 투자하려니 원금 손실 가능성 때문에 큰돈을 투자하기가 망설여집니다.

그래서 부동산 투자에 자연스럽게 관심이 가게 됩니다.

 

재개발 아파트 씨말라

 

부동산 중에서 재개발 투자가 많은 수익을 가져다줄 수 있는 방법으로 뽑히긴 하는데요.

재개발 투자 역시 만만하지 않습니다.

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우선 낯선 용어가 난무해서 진입장벽이 높기만 합니다.

또한 재개발 절차 역시 짧지 않은 투자기간과 정확한 이해가 필요해서 보통사람이 접근하기에는 많이 주저됩니다.

 

하지만 이것 역시 바꿔서 얘기하면, 그만큼 경쟁자가 덜하기에 투자 성공 가능성도 높을 것입니다.

오늘은 재개발 절차에 대해 정말 쉽게 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 

재개발과 재건축 비교

재개발과 재건축은 용어 자체가 비슷해서 헷갈릴 가능성이 있습니다.

우선 재개발과 재건축에 대해서 간략히 다른 점을 살펴보겠습니다.

1. 재개발
- 오래된 주택을 포함해서 도시 전체에 대해 일괄적으로 개발하는 것을 의미합니다.
- 도시 자체가 노후화되어 주택을 포함하여 도시 기반시설을 전체적으로 개발하는 특징이 있습니다.
- 재건축보다 개발 구역이 넓기 때문에 이에 따른 비용도 많이 발생합니다.
※재개발은 재건축보다 넓은 범주로 이뤄진다. 딱 이것만 기억하셔도 됩니다.

2. 재건축
- 노후화된 주택을 건축할 때 쓰이는 용어입니다.
- 주택을 재건축하는 것이므로 도시 자체는 양호한 기반시설을 갖추고 있는 경우가 많습니다.
- 재개발에 비해 상대적으로 소규모입니다. 

 

재개발 절차

재개발 절차를 순서대로 다음과 같이 요약했습니다.

물론 한꺼번에 외울 수는 없습니다. 하지만 흐름 자체는 이해할 필요가 있습니다.

 

 

 

 

 

1. 정비 기본계획 수립

- 시에서는 재개발에 대한 적정성을 10년 단위로 수립하고 5년 단위로 타당성 평가합니다.

 

2. 정비 구역 지정

- 재개발에 대한 타당성을 평가 후 기본계획을 수립한 다음에 정비 구역 지정을 합니다.

- 이때 정비 구역 대상의 면적이나 용적률 그리고 건폐율 등이 대략적으로 결정됩니다.

- 지자체 홈페이지 등에 정비 구역이 지정되었다는 공고를 합니다.

 

3. 추진위원회 설립

- 조합설립 전 단계입니다.

- 조합설립을 위하여 정관 작성 및 기존 토지 소유자들의 동의를 받는 업무를 합니다.

4. 조합설립

- 재개발 추진 위원회를 통해 (토지 등 소유자 75% 이상 동의 + 토지 전체 면적 50% 동의)가 필요합니다. 

※ 조합설립 요건
- 토지등 소유자 75% 이상 동의
- 토지 전체 면적의 50% 동의

- 조합설립을 위한 동의를 구하는 절차는 꽤 어려울 수 있습니다. 조원합들의 이해관계가 서로 다르기 때문입니다.

 

그런데, 재개발을 하게 되면 새로운 주택을 얻게 되는데 왜 반대하는 걸까요?

조합원들에게는 유리기만한 것이 아닌가요?

가장 큰 이유는 분담금에 대한 부담감 때문입니다. 분담금에 대한 이야기는 뒤에서 추가해드리겠습니다.

 

5. 사업시행인가

- 건축에 대한 허가를 받는 단계입니다.

- 조합에서는 재개발 사업시행 계획서를 작성합니다. 

- 이를 토대로 자치구, 지자체에서 인가 즉, 승인을 해주게 됩니다. 

- 인가를 받게 되면 재개발이 지연되거나 중단될 위험이 거의 사라진 거라 다름없습니다.

 

6. 감정평가 실시

- 조합원들이 갖고 있는 부동산에 대하여 감정평가를 실시합니다.

- 조합원 입장에서는 당연히 높은 가격으로 감정받는 것이 유리합니다.

- 감정평가기관 2곳에서 감정을 실시합니다.

- 감정평가금액에 따라 조합원들이 부담해야 할 분담금이 결정됩니다.

 

7. 시공사 선정

- 아파트를 지을 시공사를 결정하는 단계입니다.

 

8. 조합원 분양 접수

- 사업시행인가 후 60일 이내에 조합원 대상 분양 신청을 합니다.

- 원하는 평수를 결정하는 단계입니다.

- 이때 분양 신청을 하지 않는 조합원은 현금을 받고 종결됩니다.

9. 관리처분 인가

- 일반 분양을 통한 수입과 재개발에 소요되는 사업비를 계산하고, 조합원이 납부해야 한 돈 등 전체적인 자금 집행계획을 세웁니다.

- 이러한 내용을 토대로 자치구, 지자체에 제출한 뒤 관리처분에 대한 인가를 받습니다.

 

10. 이주 및 철거 후 공사 착공

- 본격적으로 건축이 이뤄지는 단계입니다. 

- 기존 건물을 철거하고 조합원은 이주를 하게 됩니다. 

- 조합은 은행 등 금융기관을 통해 이주에 소요되는 자금을 일부 지원합니다.

11. 조합원 동호수 추첨 및 일반 분양

- 조합원이 신청한 내용을 토대로 동호수를 추첨합니다.

 

12. 입주 및 재개발 절차 종료

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※재개발 단계 쉽게 암기하는 방법

- 재개발 단계 중 가장 중요하게 살펴보아야할 단계는 다음의 3개입니다.
  1)조합설립
  2)사업시행인가
  3)관리처분인가

- 앞글자 3개 조,사,관으로 외우면 편리합니다.

 

마무리

1.세대분리 하는 방법 정리

세대분리 하는 방법 정리

 

2.청약저축 소득공제 방법

청약저축 소득공제 방법

 

3.월세 소득공제받는 방법

월세 소득공제 받는 방법

재개발 절차를 이해하는데 이 글이 도움이 되었으면 합니다.