신한알파리츠와 부동산펀드의 장점 쉽게 알려드립니다

신한알파리츠와 부동산펀드의 장점 쉽게 알려드립니다  

부동산펀드의 개요

기획재정부는 지난 12월 2일 임대주택에 투자하는 부동산펀드나 리츠에 대해 세금 혜택을 주는 방안을 검토하고 있다고 발표했습니다. 다수의 국민들에게 부동산 간접투자에 대한 기회를 제공하는 동시에 시장 유동성 자금을 확보하여 임대주택의 활성화를 기대할 수 있다고 밝혔습니다. 구체적인 세금 혜택으로는 부동산펀드와 리츠에서 발생하는 배당소득에 대한 세율 인하, 투자자산에 대한 취득세 감면, 종합소득세 제외 등이 거론되고 있습니다.

 

부동산펀드와 리츠는 전통적인 안정자산으로 분류되고 있는 예금이나 채권에 대안 투자 상품으로 성장하고 있는 상태입니다. 1%도 채 안 되는 정기예금 이자에 반해 부동산펀드와 리츠에서 발생하는 배당 수익이 크게 웃돌기 때문입니다. 장기 보유할 경우 추가적으로 부동상 가격상승에 따른 매매차익도 기대할 수 있습니다.

 

부동산 투자는 투자하는 방식에 따라 직접투자와 간접투자로 구분할 수 있습니다. 직접투자는 일반적인 매매와 같이 직접 부동산을 매매하고 보유하면서 임대료 수익을 받고, 매각 시에는 시세차익을 기대하는 구조를 띠고 있습니다. 매매를 할 때 목돈이 필요하며 부동산에 관련된 보유 비용과 각종 세금 등을 고려해야 하는 부담이 있습니다. 

 

부동산펀드 장점

이에 반해 간접투자는 직접 부동산을 매매할 필요가 없습니다. 특정되지 않은 많은 사람들의 돈을 모아 부동산에 간접 투자하기 때문입니다. 부동산 전문가들이 알아서 임대계약을 하고 임대료 관리 등 전반적인 운용에 대해 책임지므로 투자자가 직접 신경 써야 할 부분이 상당히 줄어듭니다. 또한 적은 금액으로 투자를 시작할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

부동산펀드는 자금을 모집하는 방식에 따라 사모펀드와 공모펀드로 구분할 수 있습니다. 사모펀드는 기관투자자 등 49인 이하의 구성된 투자자들에게 자금을 방식입니다. 반명 공모펀드는 정해지지 않은 불특정 다수에게 투자 기회가 열려있는 펀드입니다. 일반적으로 사모펀드에 대해서는 충당금 적립 강화, 보증 취급한도 제한 등 관련 규제를 강화하는 추세이고 공모펀드에 대해서는 세제혜택을 제공하여 많은 일반투자자들이 참여를 장려하고 있습니다.

 

주의하실 점은 부동산펀드의 경우 폐쇄형으로 운영되고 있는 경우가 많아서 펀드 운용 도중에 자금이 필요할 때 중도해지가 안되거나 많은 금액의 환매수수료를 물고 해지를 해야 한다는 점입니다. 즉, 펀드의 현금화를 쉽게 할 수 없다는 게 최대 단점이라고 할 수 있습니다. 부동산펀드의 상품설명서를 보면 환매제한기간 3년 등과 같이 명시되어 있는 것을 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 부동산펀드를 운영하는 운영회사의 입장에서는 부동산을 운영하는 동안 자금이 지속적으로 발생하고, 부동산 계약이 장기로 이뤄지고 있는 점 그리고 효율적인 운영을 위해서는 잦은 환매가 불가한 것은 당연한 것이라고 할 수 있습니다. 

 

리츠 장점

이에 반해 주식시장에 상장되어 있는 리츠는 언제든지 원할 때 주식 매매를 통해 현금화가 가능한 장점이 있습니다. 리츠(REITs)는 Real Estate Investment Trusts의 약자로 부동산투자신탁이라고 해석할 수 있습니다. 즉, 리츠에 투자한다는 것은 부동산투자신탁의 주주가 되어 해당 회사의 주주가 된다는 것이라고 할 수 있습니다. 당연히 부동산투자신탁회사의 주가가 올라가면 수익이 나고 반대로 주가가 하락하면 손실이 될 수 있습니다.  즉, 폐쇄형으로 운영되는 부동산펀드와 달리 주식시장에 상장된 리츠는 언제든지 주식 매매를 통해 현금화가 가능한 장점이 있습니다.

 

리츠는 배당가능 이익의 90%를 투자자들에게 배당으로 줄 수가 있습니다. 이는 일반 회사보다 높은 비율이므로 투자자들은 안정적인 배당 수익을 기대할 수가 있습니다. 또한 부동산펀드와 동일하게 직접투자와 달리 부동산 취득과 보유에 관련된 세금을 직접 고려할 필요가 없고 소액으로 투자가 가능하다는 장점이 있습니다. 

 

신한알파리츠 특징

국내 리츠시장은 2011년 에이리츠 상장을 필두로 18년 이리츠코크랩, 신한알파리츠와 롯데리츠 진입 등 지속적으로 성장세를 유지하고 있습니다. 2020년 현재 12개의 리츠 업체가 시장에 상장되어 있습니다. 이 중 신한알파리츠는 위탁관리형 리츠로 역세권에 위치한 오피스텔을 집중적으로 투자하고 있습니다.

※ 신한알파리츠 3개월 주가 추이

 

신한알파리츠가 투자하고 있는 판교 크래프톤 타워는 판교역과 연결되어 있는 초역세권으로 네이버, 스노우, 무지 등 우량 IT 기업 및 게임 콘텐츠 기업 등 우량 임차인을 확보하고 있어서 안정적인 임대료 수익을 기대하고 있습니다. 특히, 판교의 경우 공실률 1%로 전국 최저 수준을 유지하고 있어서 투자매력도가 더욱 높다고 할 수 있습니다. 향후 용산역까지 신분당선이 연장될 경우 서울 접근성은 향상될 것으로 보입니다. 또한 2018년 10월에 매입한 용산더프라임의 경우 지분 100%를 확보하고 있으며 미군기지 이전 및 국제업무지구개발 호재로 임대율 99%대를 유지하고 있다고 합니다. 

 

신한알파리츠와 부동산펀드 마무리

어떠신가요? 부동산펀드와 리츠에 매력이 조금이나마 전달되었으면 합니다. 국내 유동성 시장의 리츠시장 유입으로 인하여 견조한 성장세를 이어가고 있습니다. 이를 증명하듯 2019년 기준 48조였던 리츠 자산 규모는 2020년 12월 기준 61조로 지난해 대비 20% 넘게 증가했습니다.

 

일부 기사에는 부동산펀드와 리츠에 대한 장점만 부각되고 있어서 마치 원금이 보장되는 상품으로 오해할 소지가 있는 점은 주의해야합니다. 이 상품은 일반적인 주식에 비교해서 리스크가 덜한 것은 맞지만 부동산을 운영하는 회사에 따라 수익률이 달라질 수 있고 원금 손실이 발생할 수 있다는 상품임을 먼저 기억해주시기 바랍니다. 다만, 정부에서 지속적으로 부동산 간접투자를 장려하고 있다는 점과 내년도부터 적용될 추가 세금 혜택 및 배당금을 고려하면 분산투자로 접근하시는 게 좋을 듯합니다. 

 

참고로 부동산펀드 및 리츠와 유사한 특징을 갖고 있고, 배당금 투자 목적으로 고려할 만한 상품인 맥쿼리인프라에 대한 설명은 아래 글을 참고하시기 바랍니다.

2020/12/13 - [아푸로맨의 자본주의 생존기] - 맥쿼리인프라 배당금 투자 목적으로 좋습니다

맥쿼리인프라 배당금 투자 목적으로 좋습니다