주택임대사업자 종합소득세 정리

주택임대사업자 종합소득세 정리

주택을 임대해서 발생하는 소득에 대해서는 세무서에 매년 5월에 신고를 해야 합니다. 이때 주의해야할 점이 있습니다.

신고를 해야 하는 대상은 주택수와 주택 가격 등에 따라 조금씩 다른 조건을 갖고 있다는 것입니다.

아래 글을 하나씩 확인해보시면서 월세와 보증금에 대해서 세금을 내야하는지 체크해보시기 바랍니다.

 

5월에 종합소득을 신고해야하는 사람은?

(1) 주택 보유수에 따른 과세

 

우선, 1주택을 임대를 주고 있다고 하면 종합소득 신고 대상이 아닙니다.

※대원칙
1주택자의 경우 주택임대로 발생하는 소득에 대해서는 과세하지 않습니다.

하지만 세법이 늘 그렇듯이 예외사항이 있습니다.

※예외사항
1 주택자라 해도 공시가격 9억을 넘을 때에는 월세에 대해서는 과세합니다. 즉, 세금을 내야 합니다. 

 

 

정리해보겠습니다.

- 1주택자는 주택 임대에 따른 소득에 대해 과세하지 않으나,

- 주택의 공시가격이 9억 원을 넘으면

- 이때부터는 매년 5월에 종합소득신고를 해야 합니다.

또한 2 주택자, 3 주택자는 주택 가격과 관계없이 월세에 대해서는 소득으로 인정되어 과세가 됩니다.

 

(2) 월세와 보증금에 따른 과세

위에서 월세에 대한 부분은 정리가 되었습니다.

 

그런데 목돈으로 받은 보증금은 과세가 될까요?

 

 

 

 

 

만약 보증금에 대해서 세금을 내지 않아도 된다면 아마두 많은 분들이 월세보다는 보증금을 최대한 많이 받으려고 할 것입니다. 그러므로 일정 조건하에서는 보증금에 대해서도 세금을 내야 합니다.

 

정리해보겠습니다.

- 1 주택자의 보증금 : 과세하지 않습니다.

- 2 주택자의 보증금 : 과세하지 않습니다.

- 3 주택자의 보증금 : 과세합니다.

즉, 보증금에 대해서는 3주택자 이상부터 세금이 부과됩니다. 

 

(3) 위에서 언급한 (1)과 (2)를 깔끔하게 정리해보겠습니다.

- 1 주택자인 경우 : 기준시가 9억 원 초과 주택 월세에 대해서만 과세

- 2 주택자 : 월세 과세, 보증금 비과세

- 3 주택 이상 : 월세와 보증금 모두 과세

자, 그럼 보증금에 대해서는 어떤 방식으로 세금을 내야 할까요?

 

 

 

 

 

이때 나오는 개념이 간주임대료입니다. 아래 글을 통해 간주임대료에 대해 확인해보겠습니다.

 

보증금을 받았다면 간주임대료?

월세에 대해서만 과세를 하면 당연히 보증금을 높여서 세금을 안 내려고 할 것입니다. 그러므로 이를 방지하기 위해 보증금에 대해서도 이만큼은 임대료로 간주해서 세금을 내야 한다는 것이 간주임대료입니다.

간주임대료를 계산하는 방식은 다음과 같습니다.

간주임대료 = (보증금 – 3억 원) * 0.6 * 정기예금 이자상당액(2021년 기준 1.2%)

3억이 넘는 보증금에 대해서는 60%만큼 정기예금 이자에 상당하는 금액을 임대료로 본다는 것을 위 식을 통해 알 수 있습니다. 

 

자칫 복잡하게 느껴지는 분들은 굳이 이 식을 외우려 하지 말고 국세청에서 제공하고 있는 간주임대료 계산 서비스를 통해 쉽게 알 수 있습니다.

 

국세청 간주임대료 계산 바로가기

 

참고로, 다음의 경우에는 간주임대료 계산에서 제외되고 있습니다.(세법은 예외사항이 너무 많습니다.)

- 전용면적이 40㎡ 이하이면
- 공시 가격이 2억 원 이하인 경우

 

부부의 경우 조심해야 할 점​

마지막으로 부부의 경우 주택수 계산할 때 주의할 점에 대해 살펴보겠습니다.

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남편 1 주택 보유, 부인도 1 주택을 보유하고 있는 경우에는 어떨까요?

 

이 경우 남편과 부인 각각 1 주택자이므로 월세는 비과세가 될까요?

 

 

 

 

정답은 비과세가 아닙니다.

부부의 경우에는 주택수가 합산되어 2 주택자가 됩니다. 2 주택자이므로 월세에 대해서는 과세가 되고 있습니다.

 

마무리

1. 종합소득세 신고대상 정리

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2. 증여세 면제 한도액 정말 쉽게 알려드려요

증여세 면제 한도액 정말 쉽게 알려드려요

 

3. 쉽게 살펴보는 1가구 2 주택 양도세 비과세 요건 정리

1가구2주택 양도세 비과세 요건 정리

매년 5월 종합소득 신고할 때 참고하시기 바랍니다.