분양권 양도소득세 정말 쉽게 알려드려요

분양권 양도소득세 정말 쉽게 알려드려요

아파트를 새로 짓고 분양에 당첨되어 입주할 수 있는 권리를 분양권이라고 합니다.

참고로, 재개발이나 재건축이 되어 조합원 자격을 얻게 되어 주택에 입주할 수 있는 권리를 입주권이라고 합니다.

※ 분양권 vs.입주권
- 분양권 : 청약에 당첨 후 얻게 되는 분양권, 청약통장 필요
- 입주권 : 기존 주택의 재개발, 재건축으로 인해 얻게 되는 입지권, 청약통장 필요하지 않음

오늘은 많이 헷갈리는 분양권 양도소득세에 대해 정말 쉽게 알아보겠습니다.

 

분양권 양도소득세 계산방법?

양도소득세는 양도할 때 발생하는 이익에 대해 부과되는 세금을 의미합니다. 그러므로 분양권을 양도할 때도 이익이 발생한다면 당연히 양도소득세를 내야 합니다.

 

분양권 양도소득세는 다음의 순서대로 계산할 수 있습니다.

 

1) 양도가액

분양권에서 일정 프리미엄이 붙은 양도가액이 양도소득세 계산 시 기준이 됩니다. 양도가액이 높을수록 양도소득세는 많아집니다.

 

2) 취득가액 차감

양도한 가격에서 취득가액을 빼주게 됩니다. 분양가가 취득가액이 됩니다.

 

3) 필요경비 차감

분양권을 양도하면서 직접 관련이 있는 취득세와 공인중개사 수수료 등을 필요경비 항목으로 빼줍니다.

 

4) 기본공제 차감

1인당 250만 원을 기본공제로 차감합니다.그러므로 양도한 금액에서 취득가액 및 필요경비를 뺀 금액이 250만 원 이 넘지 않는다면 양도세액이 나오지 않습니다. 분양만 받으면 수억 원 기대 수익이 생기므로 이런 경우는 없다고 봐도 무리가 아닙니다.

 

5) 세율 곱하기
기본공제 차감한 금액에 세율을 곱하면 최종적으로 내야 할 양도소득세가 계산됩니다.

 

분양권 양도소득세율?

분양권 양도소득세율은 2021년 6월부터 변경된 양도소득세율을 적용받고 있습니다.

 

분양권을 보유하고 있는 기간에 따라 다음과 같이 다른 양도소득세율이 적용됩니다.

세율이 어마어마합니다. 위의 양도소득세율은 지역불문입니다. 즉, 조정지역이나 비조정지역이나 동일하게 적용되고 있습니다.

 

참고로, 보유기간 1년에 따라 10% 세율 차이가 나므로 절세 목적으로 1년 이상 보유 후 처분하는 것이 유리하다고 할 수 있습니다.

 

 

분양권의 주택 수 포함 여부?

분양권은 주택 수에 포함됩니다.

 

2021년 1월 1일 이후 양도소득세 계산 시 기준이 되는 주택 수에 새롭게 분양권이 포함되었습니다. 그러므로 2021년 1월 1일 이전에 취득한 분양권은 양도소득세 계산시 주택수에 포함되지 않지만 2021년 1월 1일 이후에 1 주택자가 분양권을 보유하게 되면 더 이상 1가구 1 주택에 적용되는 양도소득세 비과세 혜택이 적용되지 않습니다.

- 2021년 1월 1일 이전에 취득한 분양권 : 양도소득세 계산 시 주택수에 포함 x 
- 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권 : 양도소득세 계산시 주택수에 포함 o

다만, 수도권과 광역시 그리고 세종시를 제외한 지역에 대한 분양권의 가액이 3억 원 이하인 경우에는 주택수에 포함되지 않습니다.