재건축 초과이익 환수제 정말 쉽게 알려드려요

재건축 초과이익 환수제 정말 쉽게 알려드려요

최근 집값 상승으로 인해 재건축 초과이익 환수제에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

 

특히, 집값 상승이 두드러진 강남의 경우에는 가구당 재건축 초과이익으로 부담해야 할 금액이 약 4억~5억 원에 이른다고 해서 관심이 집중되고 있는데요.

이러한 이유로 일부 재건축 단지의 경우 재건축 부담금을 피하기 위해 무기한 재건축 일정을 보류하고 있습니다. 

 

지금 살고 있는 주택이 향후에 재건축 될수도 있으므로 오늘은 재건축 초과이익 환수제에 대해 정말 쉽게 알아보도록 하겠습니다.

 

재건축 초과이익 환수제란?

우선 재건축 초과이익의 정의에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

- 재건축 : 오래된 주택이나 불량 주택을 부시고 새로운 주택을 짓는 재건축이 초과이익 환수 대상이 됩니다. 

참고로 재건축과 재개발은 서로 다른 의미를 갖고 있습니다.

- 초과이익 : 일정금액을 초과하는 금액이 환수하는 대상이 됩니다. 즉, 재건축 과정에서 생기는 차익을 조합원이 모두 가져갈 수 없고 일부 금액에 대해서는 재건축 분담금으로 납부를 해야 한다는 것입니다.

 

즉, 일정금액을 넘는 초과이익에 대해서는 재건축 분담금이라는 명목으로 일종의 세금을 낸다라고 생각하시면 됩니다.

 

초과이익을 대상은 다음과 같습니다.

ㅁ 초과이익 대상

-       재건축 조합원 1인당 평균 이익이 3000만 원을 넘을 경우

-       초과 금액의 10∼50%를 재건축 분담금으로 납부함

-       공사비나 조합 운영비은 비용으로 제외

 

※ 부담금 계산 사례

 

1) 초과이익이 3천만원인 경우 -----  부담금 면제

 

2) 초과이익이 5천만원인 경우 -----  부담금 2백만 원 납부

 

3) 초과이익이 1억원인 경우 -----  부담금 16백만 원 납부

 

4) 초과이익이 5억원인 경우 -----  부담금 2억 15백만 원 납부

 

 

 

초과이익 계산방법

초과이익 계산방식을 조금 더 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

1) 재건축 초과이익의 기준은 아파트에 입주하는 준공 시점의 공시 가격이 됩니다.

 

2) 여기에서 처음 재건축을 추진하고 추진위원회를 설립 시점의 공시가격을 빼주게 됩니다.

 

3) 그리고 재건축을 추진하는 동안 정상적으로 오른 집값을 다시 빼줍니다.

※ 정상적으로 오른 집값의 정의
- 정기 예금 이자율로 계산하거나
- 평균 집값 상승률로 계산

4) 마지막으로 공사 비용과 설계비 그리고 조합 운영비 등을 비용으로 차감하면 최종 재건축 초과이익이 계산됩니다.

 

 

실제 재건축 초과이익 환수제 사례

최근 한국경제 신문 자료에 따르면 주요 재건축 아파트 단지의 예정 부과금을 다음과 같이 설명하고 있습니다.

(출처 : 한국경제)

가파른 주택 가격 상승으로 재건축 초과이익에 따른 부담금 금액이 상당한 것을 확인할 수 있습니다.